【実務向け】市街化調整区域の43条と開発許可（29条）｜注意点は？

市街化調整区域での建築計画において、都市計画法43条の建築許可と29条の開発許可は混同されがちですが、両者の違いは土地の造成工事、つまり「区画形質の変更」を伴うか否かという点にあります。

この記事では、長年不動産実務に携わる専門家の視点から、43条許可の根幹ともいえる「立地的基準」と「技術的基準」を条文に沿って詳細に解説し、建て替えができないリスクや関連法規との関係まで、実務で直面するあらゆる論点を網羅的に明らかにします。

不動産売買初心者の方から、市街化調整区域に不慣れな宅建業者の方まで、幅広く対応できる記事を目指しました。

建築許可(43条)と開発許可(29条)の制度上の違い

市街化調整区域で建築を考える際、都市計画法第43条の「建築許可」と第29条の「開発許可」は混同されがちですが、両者は全く異なる制度です。

この2つの制度を分ける最も本質的な違いは、建築計画に「区画形質の変更」、すなわち土地の造成工事を伴うか否かという点にあります。

この違いを正しく理解することが、顧客に対して適切な手続きを案内するための第一歩となります。

比較項目	建築許可（都市計画法第43条）	開発許可（都市計画法第29条）
根拠条文	都市計画法第43条	都市計画法第29条
対象行為	土地の造成を伴わない建築物の新築、改築、用途変更	土地の区画形質の変更（切土・盛土・宅地造成など）
主な審査内容	建築物の用途や立地が市街化を促進しないか	造成計画の技術的な安全性、道路や公園など公共施設の整備計画

どちらの許可が必要になるかは、計画の初期段階で見極める必要があります。

土地の造成を伴わない純粋な建築行為であれば43条許可、宅地造成などから始めるのであれば29条開発許可を目指すことになります。

市街化調整区域で建築が原則禁止される根拠

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として定められたエリアです。

この区域の目的は、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、農地や森林などの自然環境を保全することにあります。

市街化を積極的に進める「市街化区域」とは対照的に、市街化調整区域では公共インフラ（道路、下水道、学校など）の整備が予定されていません。

そのため、原則として新たな建築物の建築や宅地造成が厳しく制限されているのです。

この大原則があるからこそ、例外的に建築を認めるための制度として「建築許可」や「開発許可」が設けられています。

「区画形質の変更」の有無で判断する開発許可(29条)との比較

建築許可と開発許可を分ける「区画形質の変更」とは、土地の物理的な形状や性質に手を加える造成工事を指します。

具体的には、崖地を切り崩す「切土」、窪地を埋める「盛土」、農地を宅地にする「地目変更」などが該当します。

例えば、すでに宅地として整備されている土地に自己用の住宅を新築する場合は、土地の造成を伴わないため「建築許可（43条）」の対象です。

一方で、山林や農地を切り開いて道路を引き、複数の宅地を造成してから住宅を建てるような計画は、「区画形質の変更」を伴うため「開発許可（29条）」が必要となります。

このように、計画の第一段階で土地の造成工事が発生するか否かを確認することが、どちらの許可申請に進むべきかを判断する重要な鍵となります。

農林漁業用施設など許可不要となる建築物の類型

市街化調整区域内であっても、すべての建築行為に許可が必要なわけではありません。

地域の産業振興や公共の利益に資する建築物など、市街化を促進するおそれが少ない一部の建築物は、例外的に許可が不要とされています。

これらの建築物は、地域の特性上、市街化調整区域内に存在する必要性が高く、周辺環境への影響が限定的であると判断されるためです。

ただし、自治体によっては届出を求められる場合もありますので注意が必要です。

許可が不要となる建築物の類型	具体例
農林漁業用の施設	農業用倉庫、畜舎、温室、林業用の作業小屋
農林漁業従事者の住宅	当該区域で農業を営む人が自ら居住するための住宅（農家住宅）
公益上必要な建築物	駅舎、図書館、公民館、変電所
都市計画事業などの施行として行う行為	道路拡幅や区画整理事業に伴う建築
災害時の応急措置	災害時の仮設住宅や復旧工事
政令で定める軽微な行為	10㎡以内の増築・改築、車庫や物置などの付属建築物

許可不要の規定に該当するかどうかは、個別の計画内容に基づいて判断されます。

計画を進める前に、必ず管轄の行政窓口で詳細を確認することが実務上不可欠です。

既存建築物の建て替えや用途変更における許可の要否

市街化調整区域にある既存建築物の建て替えや用途変更は、実務で頻繁に遭遇する論点です。

これらの行為は、従前の建物と同一の用途・規模・構造の範囲内であれば許可不要とされる場合がありますが、原則としては許可が必要と考えるのが基本です。

例えば、既存の木造2階建て住宅を、同じ敷地で、床面積や高さを超えない範囲で建て替える場合は、許可が不要となる可能性があります。

しかし、規模を拡大したり、木造から鉄筋コンクリート造に変更したりすると、許可申請が必要になることが一般的です。

特に注意が必要なのが用途変更です。

市街化を促進するような変更は、厳しく審査されます。

変更前の用途	変更後の用途	許可の要否（一般的な傾向）
住宅（自己用）	住宅（自己用）	原則不要（同規模の建て替え）
住宅	飲食店・物販店	原則必要
農業用倉庫	住宅	原則必要
事務所	共同住宅	原則必要

既存建築物に関する権利関係は、過去の許可の経緯や「既存宅地」の確認制度など、複雑な要素が絡み合います。

安易に判断せず、登記事項証明書や建築計画概要書などを精査した上で、行政との事前相談を重ねることが、不動産取引上のリスクを回避するために極めて重要です。

都市計画法第43条における建築許可の基準と実務上の解釈

都市計画法第43条の許可を得るためには、「技術的基準」と「立地的基準」という2つの大きなハードルを越える必要があります。

実務上、特に判断が分かれやすく重要になるのが、市街化を促進するおそれがないかを判断する「立地的基準」です。

この基準の解釈が、許可の行方を大きく左右します。

基準の種類	主な審査内容	目的
技術的基準	排水施設の能力、擁壁の構造など物理的な安全性	建築物とその周辺の安全確保
立地的基準	周辺の市街化促進のおそれ、建築の必要性・合理性	市街化調整区域の制度趣旨の維持

これら2つの基準は、どちらか一方ではなく両方を満たすことが許可の絶対条件です。

特に立地的基準については、自治体の条例や開発審査会の裁量に委ねられる部分が多いため、行政との丁寧な事前協議が成功の鍵を握ります。

排水施設の設置に関する技術的基準

排水施設の設置に関する技術的基準とは、建築する敷地やその周辺地域に、雨水などによる溢水（いっすい）といった被害を発生させないよう、適切に排水できる設備を設けることを求める基準です。

市街化調整区域は公共下水道が整備されていない場合が多く、この基準の重要性は高まります。

例えば、敷地面積が500㎡を超える場合、1時間あたり50mmの降雨量を想定して算出した雨水量を、敷地内で一時的に貯留または浸透させる施設の設置が義務付けられることがあります。

この排水計画が不十分だと判断されると、許可は下りません。

この基準を満たすためには、敷地内での処理能力だけでなく、最終的な放流先となる水路の管理組合など、利害関係者との調整が計画の初期段階で不可欠です。

崖崩れや地盤沈下を防ぐ災害防止措置の技術的基準

災害防止措置の技術的基準とは、敷地が崖に隣接していたり、軟弱な地盤であったりする場合に、擁壁の設置や地盤改良といった建築物の安全性を確保するための措置を講じることを義務付ける基準です。

具体的には、高さが2mを超える崖地の場合、建築基準法の規定に準じた鉄筋コンクリート造の擁壁を設け、その構造計算書を提出することが求められます。

安全性が確保できない土地には、建築許可は認められないのです。

2022年の法改正により、災害リスクエリアでの建築規制が強化されました。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内での建築は原則として認められないなど、ハザードマップの確認は実務上の必須事項となっています。

市街化促進のおそれを判断する立地的基準(法34条各号)

立地的基準とは、計画されている建築が、市街化調整区域の目的である「市街化の抑制」に反し、無秩序な市街化を誘発するおそれがないかを判断するための基準です。

その具体的な判断基準として、開発許可の基準である都市計画法第34条各号の規定が準用されます。

法第34条には全部で14の号があり、第1号では「周辺居住者のための日用品店舗や診療所」、第12号では「自治体が条例で指定した区域内における自己用住宅」など、市街化を促進するおそれが少ないと考えられる建築物の類型が列挙されています。

号	内容の例
1号	周辺居住者のための店舗、診療所、理髪店など
9号	既存の工場と密接な関連がある事業用の施設
12号	自治体の条例で指定された区域内の自己用住宅
14号	開発審査会の議を経て、許可することがやむを得ないと認められるもの

どの号に該当するかの判断は、各自治体の運用基準に大きく依存します。

したがって、計画の初期段階でどの類型に該当する可能性があるのか、行政の担当者と綿密に協議することが極めて重要です。

分家住宅や自己用住宅など立地基準を満たす具体例

立地的基準を満たす建築の代表例として、分家住宅が挙げられます。

これは、市街化調整区域に長年居住する世帯（本家）から、その子や孫が独立して新たに構える住宅を指し、地域のコミュニティ維持の観点から認められることがあります。

ただし、誰でも建てられるわけではありません。

例えば、申請者自身が本家と3親等以内の血族であり、かつ申請者およびその配偶者が他に居住用の家屋を所有していないことなど、自治体の条例によって厳しい人的要件が定められているのが一般的です。

項目	一般的な要件の例（自治体により異なる）
申請者の要件	本家世帯の構成員またはその子孫であること
	婚姻しており、自己の居住用住宅を所有していないこと
土地の要件	本家の敷地または本家が所有する近隣の土地であること
	従前から宅地であったなど、土地の沿革が問われる場合がある

このように、特定の人のみが建築できるという属人的な許可であるため、第三者がその土地建物を購入しても同じ条件で建て替えができるとは限りません。

この「再建築不可」のリスクは、不動産取引において必ず説明すべき重要事項となります。

開発審査会の議を経て認められる特例許可

都市計画法第34条の各号に明確に該当しない場合でも、例外的に許可が得られる道筋として開発審査会の議を経る特例許可（法34条14号）があります。

これは、個別の事情を総合的に判断し、許可することがやむを得ないと認められる場合に適用される制度です。

開発審査会は、法律や都市計画、建築などの学識経験者で構成される第三者機関であり、月に1回程度のペースで開催されます。

ここで案件が付議され、許可することが相当であると議決されれば、知事はその判断に従い許可を出します。

案件の例	概要
既存宅地の確認	線引き（市街化区域と市街化調整区域を分けた日）前から宅地であったことの証明に基づく建築
やむを得ない事情による移転	公共事業の施行により移転を余儀なくされ、代替地として市街化調整区域内の土地を取得した場合の建築
既存建築物の用途変更	地域の活力を維持するために必要と認められる、既存ストックの有効活用

この手続きは、通常の許可申請に比べて審査期間が長くなる傾向があり、許可の確実性も低いため、実務上は他の手段がない場合の最終的な選択肢と位置づけられています。

自治体条例による許可区域や基準の上乗せ

都市計画法第34条第12号の規定に基づき、各自治体は条例によって、市街化調整区域内であっても一定の要件を満たせば建築が可能となる区域を指定できます。

これは、法律の画一的な規制を、地域の実情に合わせて柔軟に運用するための重要な仕組みです。

例えば、埼玉県では「都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」を定め、50以上の建築物（市街化区域内のものを含む）が連たんしている地域などを対象に、一定の要件下で自己用住宅の建築などを認めています。

条例による規定の例	内容
許可区域の指定	一定規模以上の既存集落などを「条例区域」として地図上で指定
予定建築物の用途制限	住宅（自己用・共同住宅）、店舗、事務所などに用途を限定
敷地規模の制限	敷地面積の下限（例：200㎡以上）や上限を設けることによるミニ開発の防止
建物の高さ制限	地域の景観や周辺環境との調和を図るため、建物の高さを制限

このように、同じ市街化調整区域であっても、どの自治体に属するかで建築の可能性は大きく異なります。

したがって、案件に着手する際は、対象地の自治体が定める条例や運用基準を最初に確認することが、すべての基本となります。

許可取得を左右する関連法規と不動産取引上のリスク

都市計画法第43条の許可取得はゴールではありません。

建築を実現するためには、建築基準法や農地法といった関連法規のクリアが必須です。

特に、敷地が道路に接しているかを定める接道義務は、建築の可否を根本から左右する重要なポイントになります。

関連法規/リスク	主な内容	実務上の注意点
建築基準法	敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接すること（接道義務）	都市計画法の許可とは別に、建築確認申請のために必須
農地法	敷地が農地の場合、宅地への転用許可が必要	都市計画法の許可と並行して手続きを進める必要あり
資産価値・ローン	市街化区域に比べ、担保評価が低く、融資が通りにくい	金融機関の選定が難航する可能性を顧客に説明
再建築リスク	現存建物の建て替えが将来的に保証されないケースがある	許可の根拠（属人性など）を調査し、重要事項として説明
災害リスク	2022年の法改正で、災害エリアでの建築規制が強化	ハザードマップの確認がこれまで以上に重要

これらの法規やリスクを見落とすと、将来的に再建築ができない、資産価値が著しく低いといった重大な問題につながります。

専門家として、多角的な視点から物件を調査し、顧客へ正確な情報を提供することが求められます。

建築基準法の接道義務(法42条)の確認

接道義務とは、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという、建築の基本的なルールです。

これは消防車などの緊急車両の進入路を確保し、安全な街づくりを目的としています。

ここでいう「道路」とは、国道や都道府県道といった公道（法42条1項1号）だけでなく、開発行為によって造られた道路（同2号）や、特定行政庁から位置の指定を受けた私道（同5号）なども含まれます。

原則として幅員が4m以上あることが求められます。

号	通称	概要
1号	道路法上の道路	国道、都道府県道、市町村道など幅員4m以上の公道
2号	開発道路	宅地開発などによって造られた道路
3号	既存道路	建築基準法施行前から存在する幅員4m以上の道
4号	計画道路	2年以内に事業が開始される予定の道路
5号	位置指定道路	特定行政庁が位置を指定した幅員4m以上の私道

市街化調整区域で43条許可の見込みがあっても、この接道義務を満たさなければ建築確認は下りません。

二つの法律は全く別の要件を定めているため、両方の確認が必須です。

接道義務の例外「43条但し書き許可」の要件

43条但し書き許可とは、接道義務を満たさない土地でも、一定の条件を満たせば例外的に建築を認める救済措置のことです。

正式には建築基準法第43条第2項の許可を指します。

この許可を得るには、敷地の周りに公園や広場などの広い空き地があったり、農道など公共的な通路に接していたりするなど、避難や通行の安全上支障がないと特定行政庁が認め、さらに建築審査会の同意を得る必要があります。

例外が認められるケースの例	注意点
敷地の周囲に広い公園や広場がある	特定行政庁の個別判断に委ねられる
農道など公共の用に供する道に接する	建築審査会の同意が必要
—	許可の基準は自治体ごとに異なる

都市計画法の「43条許可」と建築基準法の「43条但し書き許可」は、条文番号が同じで紛らわしいですが、全く別の制度です。

市街化調整区域かつ未接道の土地では、両方の許可が必要になるケースもあり、手続きが複雑化します。

敷地が農地の場合に必要な農地転用許可との連携

農地転用許可とは、農地を住宅地や駐車場など、農地以外の目的で利用するために必要な許可です。

これは農地法に基づいており、食料自給率の維持を目的としています。

自己の農地を転用する場合は農地法第4条、農地を購入または賃借して転用する場合は第5条の許可申請が必要です。

特に市街化調整区域内の農地は、原則として転用が認められない「第1種農地」や「甲種農地」に区分されていることが多く、許可のハードルは高くなります。

手続きの順番	内容	担当窓口（例）
1. 都市計画法	建築許可（43条）の見込みを確認	市町村の都市計画課
2. 農地法	農地転用許可（4条・5条）を申請・取得	農業委員会、都道府県
3. 建築基準法	建築確認申請	建築主事または指定確認検査機関

実務上は、都市計画法の建築許可と農地法の農地転用許可を並行して進める、あるいは都市計画担当課から許可の見込みを得てから農地転用の手続きに入るのが一般的です。

農業委員会との事前協議も欠かせません。

資産価値・住宅ローン審査への影響

市街化調整区域の不動産は、建築制限があるため、一般的な市街化区域の物件と比較して資産価値が低く評価される傾向にあります。

この点は、売買や融資の際に大きな影響を与えます。

売却価格は、近隣の市街化区域の相場と比べて3割から5割程度低くなることも珍しくありません。

金融機関も担保価値を低く見積もるため、住宅ローンの審査が厳しくなったり、融資額が希望に満たなかったりするケースが多く見られます。

項目	市街化区域	市街化調整区域
資産価値（担保評価）	市場価格に基づき評価	低く評価される傾向
住宅ローン	多くの金融機関で取扱いあり	取扱い金融機関が限定される、審査が厳しい
売却のしやすさ	比較的容易	買い手が限定され、売却に時間がかかる場合がある

専門家としては、これらのデメリットを取引前に顧客へ丁寧に説明する責任があります。

将来的な売却の可能性や、資金計画についても踏み込んだアドバイスが必要です。

将来の再建築不可リスクと説明責任

再建築不可リスクとは、現在建物が建っていても、将来同じように建て替えができるとは限らないという市街化調整区域特有のリスクです。

これは不動産取引における最も重要な説明事項の一つと言えます。

例えば、農家住宅として建築許可を得た物件の場合、その許可は農家であるという属人的な要件に基づいています。

そのため、農家ではない第三者がその物件を購入しても、同じ条件で建て替えることはできません。

再建築が困難になるケースの例	理由
農家住宅や分家住宅	建築できる人の属性が限定されているため
既存宅地の確認制度で建築	制度が廃止されており、同等の救済措置がない場合
法令や条例の改正	許可基準が将来的に厳格化される可能性があるため

宅地建物取引業法においても、再建築に関する制限は重要事項説明の対象です。

将来のトラブルを避けるためにも、許可の根拠や条件を役所で詳細に調査し、買主へ書面で明確に伝える義務があります。

2022年法改正による災害リスクエリアでの規制強化

2022年4月1日に施行された都市計画法の改正により、災害リスクが高いエリアでの建築規制が強化されました。

これは、近年の豪雨災害の頻発化・激甚化を受けた措置です。

この改正によって、土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）や浸水ハザードエリアなどの災害リスクが高い区域では、原則として開発許可や建築許可が下りなくなりました。

自己の居住用の住宅など一部の例外はありますが、店舗や工場といった自己業務用施設の建築は認められません。

規制対象エリアの例	主な規制内容
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）	原則として自己業務用施設（店舗、工場など）の建築が不可
浸水想定区域（浸水ハザードエリア）	自治体の条例で許可区域に指定されていた場合でも、原則として除外
災害危険区域	—

この法改正により、市街化調整区域の土地を検討する際は、ハザードマップで災害リスクの有無を確認することが不可欠になりました。

安全性の確保という観点から、許可基準がより厳格になったと理解しておく必要があります。

建築許可(43条)の申請から取得までの実務上のステップ

市街化調整区域における建築許可の手続きは、多くの法令が関わる複雑なプロセスです。

しかし、一連の流れを正確に把握し、各段階で押さえるべき要点を理解しておくことで、円滑に手続きを進めることが可能となります。

このフローにおいて最も重要なのは、正式な申請前の行政との事前相談に他なりません。

このプロセスを着実に実行することが、顧客からの信頼を獲得し、専門家としての価値を高めるための確実な道筋です。

許可の確度を高める行政との事前相談

事前相談とは、正式な申請を行う前に、計画の概要を自治体の都市計画担当課に説明し、許可の見込みや計画の修正点について協議する手続きを指します。

これは任意の手続きとされていますが、実務上は許可申請に必須のプロセスであり、この段階の出来がその後の結果を大きく左右します。

相談の際は、位置図、公図、土地の登記事項証明書、計画建物の配置図や平面図など、計画の全体像がわかる資料を最低限準備して臨むことが求められます。

漠然とした質問ではなく、具体的な計画を示すことで、担当者から的確な助言を引き出し、許可の確度を事前に見極めることが可能です。

この事前相談で論点を整理し、懸念事項をすべて洗い出しておくことが、後の申請書作成や審査をスムーズに進めるための最も効果的な手段となります。

許可申請書の作成と添付書類一覧

許可申請書は、単に形式を整えるだけの書類ではありません。

なぜこの場所に、この用途の建物を建築する必要があるのかという正当性を、法令や基準に照らし合わせて論理的に説明するための重要なプレゼンテーション資料です。

特に、申請理由書の説得力が審査の結果に影響を与えることも少なくありません。

自治体や案件の内容によって必要書類は異なりますが、一般的には10種類以上の書類を求められるケースがほとんどです。

抜け漏れなく、かつ各書類間で整合性のとれた一式を準備することが、専門家としての腕の見せ所といえます。

書類区分	具体的な書類名
申請書関連	許可申請書（正本・副本）
理由説明	建築の必要性に関する理由書・事業計画書
図面類	位置図・周辺状況図・配置図・各階平面図・立面図・排水計画図
土地関連	土地の登記事項証明書・公図の写し
その他	申請者の住民票・資金計画書・誓約書・隣地所有者の同意書

これらの書類を正確に作成し、行政が求める要件を満たしていることを明確に示すことが、許可を取得するための大前提です。

申請手数料の目安と納付手続き

建築許可の申請には、審査や現地調査にかかる実費として、管轄の地方公共団体に納付する手数料が発生します。

この手数料は、許可の成否にかかわらず返還されることはありませんので、顧客にはその点を事前に説明しておくことが大切です。

手数料の金額は、自治体の条例や対象となる敷地の面積によって定められています。

例えば、岩手県の盛岡市・滝沢市・矢巾町の場合、敷地面積1,000㎡未満で7,200円と規定されていますが（令和7年4月1日改正予定）、首都圏の自治体では数万円程度になることもあります。

納付方法は、申請窓口で現金もしくは収入証紙によって支払うのが一般的です。

申請前には必ず管轄自治体のウェブサイト等で最新の金額と手続きを確認しましょう。

標準的な審査期間と許可証交付までの流れ

「標準処理期間」とは、申請書が正式に受理されてから、許可または不許可の行政処分が下されるまでに通常要する目安の期間のことです。

この期間を顧客に正確に伝えることで、建築全体のスケジュールに予見可能性を与えることができます。

自治体の審査体制や案件の複雑さにもよりますが、実務上は申請の受理から許可証が交付されるまで、おおむね30日から60日程度を見込んでおくのが現実的です。

ただし、開発審査会の審議が必要となる特例的な案件の場合は、さらに数ヶ月の期間が必要になることもあります。

ステップ	内容
1. 申請受付	書類の形式審査、不備がなければ受理
2. 実質審査	担当部署による基準適合性の審査、関係各課との協議、現地調査
3. (開発審査会)	特例許可の場合に開催される審議（通常は月1回程度）
4. 決裁・許可	審査内容に基づく内部決裁
5. 許可証交付	申請者へ許可証が交付される

都市計画法第43条の許可証が交付された後、今度は建築基準法に基づく「建築確認申請」の手続きに進みます。

この2つの許可は全く別の手続きであることを混同してはいけません。

よくある質問（FAQ）

都市計画法43条の許可と建築基準法43条の許可は、名前が似ていますが何が違うのですか？

この二つは根拠となる法律が全く異なります。

都市計画法43条の建築許可は、「市街化を抑制する」という都市計画上の目的で建築の可否を判断するものです。

一方で、建築基準法第43条の許可（通称：43条但し書き許可）は、敷地が道路に接していない（接道義務を満たさない）土地でも、安全性が確保できれば例外的に建築を認める制度です。

市街化調整区域で接道義務も満たしていない土地の場合、両方の許可を取得する必要があります。

市街化調整区域の家は、なぜ「建て替えできない」ことがあるのですか？

過去の許可が、その時の所有者（例えば農家）や家族構成（分家住宅など）といった、特定の人物に関する条件に基づいて下りているケースがあるからです。

このような属人的な許可の場合、土地と建物を購入した第三者が同じ条件で再建築することはできません。

また、法令や条例が改正されて、建築許可の基準が昔より厳しくなっていることも「建て替え できない」理由の一つになります。

市街化調整区域の物件は、どうして住宅ローンの審査が厳しいのでしょうか？

主な理由は、資産価値が低く評価されやすいためです。

市街化調整区域は原則として建築が制限されており、誰でも自由に家を建てたり売買したりできないため、買い手が限定されます。

金融機関は、万が一返済が滞った場合に物件を売却して資金を回収することを考えますが、売却しにくい物件は担保としての評価が低くなります。

その結果、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。

自分の土地が法改正で規制強化された災害リスクエリアに該当するか、どうすれば確認できますか？

各自治体が公表しているハザードマップで確認するのが最も確実な方法です。

市役所や町村役場の窓口で閲覧できるほか、自治体のウェブサイトでもPDF形式などで公開されています。

特に「土砂災害特別警戒区域」や「浸水想定区域」といった色分けされたエリアに含まれていないかをご確認ください。

2022年の法改正によってこれらのエリアでの建築は原則としてできなくなりましたので、計画前に必ずチェックすることが重要です。

許可が不要な「農地転用を伴わない農家住宅」とは、具体的にどのようなものですか？

これは、市街化調整区域が定められる前から地目が「宅地」であった土地に、その区域で農業を営む人が自ら住むための家（自己用住宅）を建てるケースなどを指します。

土地の造成（区画形質の変更）も行いません。

この場合、都市計画法上の建築許可は不要ですが、建築確認申請は別途必要です。

土地が農地の場合は、別に農地転用許可が必要になるため、この許可不要のケースには該当しない点にご注意ください。

開発審査会とは何ですか？どのような場合に相談することになるのでしょうか？

開発審査会は、法律や都市計画の専門家などで構成される第三者機関を指します。

都市計画法で定められた立地的基準に明確に合致しないものの、周辺環境への影響が少なく、許可することがやむを得ないと認められる例外的な案件を審査します。

例えば、市街化区域と市街化調整区域の線引き前から宅地であったことを証明して建築する場合や、公共事業で移転を余儀なくされた場合の代替地での建築などが、開発審査会で審議される典型的なケースです。

まとめ

この記事では、専門家の皆様に向けて、市街化調整区域における都市計画法43条の建築許可について、開発許可との違いから実務上の注意点まで網羅的に解説いたしました。

最も重要なのは、建築計画に土地の造成工事、すなわち「区画形質の変更」を伴うか否かという点で、これにより適用される制度が根本的に変わることを理解することです。

市街化調整区域での建築計画は、法令が複雑に絡み合うため、まずは対象となる土地を管轄する自治体の条例や運用基準を詳細に確認することから始めてください。