市街化調整区域の土地売却の前に、次の点を確認しておくと話が進めやすくなります。

・その土地に建物を建てられるか（再建築の可否）
・地目が農地かどうか（農地なら農地法の許可も必要）
・買主の候補は誰か（個人・隣地の所有者・事業者など）

価格は、周辺の市街化区域より低くなりますが、建築できる条件がそろっている土地は、想定より高く売れることもあります。

ポイントはざっくり２つ。

・建物を建てない活用（駐車場・資材置場・太陽光発電など）
・許可を得て建物を建てる活用（沿道サービス施設・福祉施設など）

前者は始めやすい反面、収益は大きくないケースが多いです。
後者は都市計画法（開発許可の制度）の要件を満たす必要があり、自治体ごとに判断が分かれます。

売るにしても、活用するにしても、出発点は調査です。
主に次の項目を確認します。

・開発許可や建築許可
・線引き前から宅地だったか
・自治体の条例による区域指定
・接道・上下水道などのインフラ

既存の建物があっても、同じように建て替えられるとは限りませんので、注意が必要です。