市街化調整区域の11号区域とは｜家が建てられる5つの要件と確認方法

市街化調整区域にある土地だからと、家を建てるのを諦める必要はありません。

重要なのは、その土地が誰でも建築できる可能性を持つ「11号区域」に指定されているかどうかです。

この記事では、都市計画法第34条11号に基づく11号区域で家を建てるための具体的な要件や手続き、そして将来の資産価値を大きく左右する「12号区域（分家住宅）」との違いを詳しく説明します。

市街化調整区域でも建築できる11号区域（条例指定区域）の概要

市街化調整区域にある土地だからといって、家を建てる夢を諦めるのは早いかもしれません。

重要なのは、その土地が「人」ではなく「場所」で建築の可否が判断される11号区域に指定されているかどうかです（「人」が基準の制度もあります）。

また、一般に『11号区域』は、都市計画法第34条第1項第11号に基づき、都道府県等が条例で指定する土地の区域（いわゆる“11号条例区域”）を指します（都市計画法34条1項11号／都市計画法施行令29条の8）。

この制度の大きな特徴は、誰でも建築できること、建築できる建物の用途が比較的広いこと、そして資産価値が下がりにくいことにあります。

この制度を正しく理解することで、市街化調整区域の土地が持つ可能性を最大限に引き出すことができます。

属人性なしで誰でも建築できる仕組み（要件あり）

「属人性なし」とは、土地の所有者や建築する人の経歴・親族関係といった個人的な条件を問わないという、11号区域の最も重要なルールのことです。

例えば、親族の居住歴などが問われる「分家住宅」の制度とは異なり、11号区域ではあなたがその地域に長く住んでいなくても、親族がいなくても建築の許可申請ができます。

この仕組みがあるため、土地を購入した第三者でも自由に家を建てることが可能です。

結果として、一般的な市街化区域の土地と同じようにスムーズな売買が実現します。

建築できる建物の主な用途

11号区域では、自分や家族が住むための戸建て住宅以外にも、さまざまな用途の建物を建築できる可能性があります。

単に居住するだけでなく、自宅の一部を店舗や事務所として活用する兼用住宅の建築も認められるのが一般的です。

さらに、自治体の条例によっては、アパートやマンションといった共同住宅の建築も可能な場合があり、土地活用の選択肢が広がります。

建物の用途	概要
自己用住宅	建築主自身が居住するための戸建て住宅
兼用住宅	住宅の一部を店舗や事務所として使用する建物
小規模店舗	地域住民の日常生活に必要な物品の販売やサービスを提供する店舗
共同住宅	自治体の条例によりアパートやマンションの建築が認められる場合がある

ただし、建築できる建物の種類や規模の詳細は、各自治体が定める条例によって異なります。

計画を進める前には、必ず役所の担当窓口で確認することが必要です。

売買や再建築も可能な資産価値

11号区域に指定された土地が持つ大きな魅力の一つは、市街化区域の土地に準じた資産価値を維持しやすい点にあります。

その理由は、誰でも建築できる「属人性なし」のルールによって、買主を見つけやすいからです。

特定の条件を満たす人でなければ利用できない土地とは違い、市場での需要が高いため、将来の売却もスムーズに進みます。

また、条例による区域指定が継続される限り、将来建物が老朽化した際に建て替え（再建築）が認められます。

このため、長期にわたって安心して所有し続けられる資産となるのです。

家を建てるための5つの必須要件

11号区域に指定されている土地だからといって、すぐに家を建てられるわけではありません。

建築を実現するためには、都市計画法や各自治体の条例で定められた複数の要件をクリアする必要があります。

特に重要なのが、自治体の条例で区域として正式に指定されていることです。

これから、家を建てるためにクリアすべき5つの必須要件を一つずつ解説していきます。

これらの要件をすべて満たすことで、はじめて具体的な建築計画へと進むことができます。

1 自治体の条例による区域指定

まず大前提として、その土地が自治体の条例によって都市計画法第34条11号に基づく区域として正式に指定されていなければなりません。

このことから、11号区域は「条例指定区域」とも呼ばれます。

全国一律の基準があるわけではなく、どの範囲を11号区域とするか、その詳細な基準は各自治体に委ねられています。

そのため、自分の土地が11号区域に該当するかどうかを知るためには、まず土地がある市町村の役所（都市計画課や開発指導課など）で確認することが不可欠です。

2 市街化区域への隣接または近接

11号区域に指定されるためには、すでに都市機能が形成されている「市街化区域」に隣接、または近接していることが求められます。

これは、市街地から全く離れた場所に住宅地がバラバラと作られる、無秩序な開発を防ぐための要件です。

「隣接」は文字通り隣り合っている状態を指します。

「近接」の定義は自治体によって異なりますが、例えば千葉県市原市では「市街化区域の境からおおむね1.1km以内」といった具体的な距離で基準が定められている場合があります。

この要件があることで、上下水道や道路といったインフラが比較的整備しやすく、生活の利便性を確保しやすくなるのです。

3 約50戸以上の建物が連なる地域

次に重要なのが、「50戸連たん」という要件です。

これは、おおむね50戸以上の建物が、それぞれ50m以内の間隔を保って連続して立ち並んでいる地域であることを意味します。

つまり、すでに一つのまとまった集落として実態があることが、11号区域として認められるための根拠となります。

ただ建物が50戸以上存在するだけではなく、その建物がある程度の密度で集まっている状態が求められるのです。

周辺に家が建っているからと安心するのではなく、自治体が定めるこの「連たん」の基準をクリアしているかを確認しなくてはなりません。

4 許可される建物の用途

11号区域内であっても、どのような種類の建物でも自由に建てられるわけではありません。

条例によって、建築が許可される建物の種類（用途）が定められています。

一般的には自己の居住用住宅が主ですが、自治体の基準によってはアパートなどの共同住宅も建築可能です。

どのような建物が建てられるかは、計画を立てる前に必ず確認しましょう。

主な建築可能な用途	概要
自己の居住用住宅	申請者自身やその家族が住むための戸建て住宅
兼用住宅	住宅の一部を店舗や事務所、作業所として使用する建物
共同住宅	アパートやマンションなど（自治体の条例による）
小規模な店舗など	地域住民の日常生活に必要な物品の販売やサービスを提供する店舗

特に、アパートのような収益目的の共同住宅の建築を考えている場合は、自治体による判断が分かれるため事前の入念な確認が必須です。

5 開発許可と建築許可の基準

土地がすべての立地要件を満たしていても、家を建てるためには「開発許可」と「建築許可」という法的な手続きをクリアする必要があります。

これらは目的や根拠となる法律が異なる、別々の許可です。

開発許可は土地の安全な造成を担保し、建築許可や建築確認は建物の安全性を担保します。

種類	対象	根拠となる法律	概要
開発許可	土地	都市計画法	建物を建てるために土地の区画や形を変える（造成工事）ことへの許可
建築許可	建物	都市計画法	市街化調整区域内で建物を建てること自体への許可
建築確認	建物	建築基準法	計画している建物が法律や条例に適合しているかの確認

開発許可は土地の造成に対する許可で、建築許可や建築確認は建物そのものに対する許可と理解すると分かりやすいです。

これらの申請には専門的な知識が必要となるため、通常は行政書士や土地家屋調査士といった専門家の力を借りて進めていきます。

災害リスクが高い場所はに関する法改正に注意

注意したいのは、現在「市街化区域に隣接」し「50戸以上の建物が連たん」している土地であっても、災害リスクが高いエリアであれば、11号区域としての指定は受けられず、家を建てることができないという点。

これは、頻発する自然災害から住民の命を守るため、2022年（令和4年）4月1日に施行された都市計画法の改正によるものです。以前は建築が可能だった場所でも、現在は許可が下りないケースが増えているため、土地選びの際にはよく調べてから決断することが必要になります。

2022年4月の法改正による厳格化

11号区域は、各自治体が「条例」で指定する区域です。2022年の法改正により、この条例で指定する区域には、原則として「災害リスクが高いエリア（レッドゾーン等）」を含めてはならないというルールが義務化されました。

つまり、どんなに立地条件が良くても、その土地が以下の危険区域に該当する場合、11号区域の対象外として扱われます。

具体的に除外される「災害レッドゾーン」とは

11号区域から除外される主な危険区域は以下の通りです。これらに該当する土地では、原則として建築が認められません。

• 災害危険区域（建築基準法第39条第1項）
• 地すべり防止区域（地すべり等防止法第3条第1項）
• 土砂災害特別警戒区域（土砂災害防止法第9条第1項）
• 急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地法第3条第1項）
• 浸水被害防止区域（特定都市河川浸水被害対策法第56条第1項）

※自治体によっては、上記に加え「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」や「浸水想定区域（浸水ハザードエリア）」についても、避難が困難などの理由で除外対象としている場合があります。

購入前の重要チェックポイント

土地を購入する際は、不動産業者の説明を待つだけでなく、必ずご自身でもハザードマップを確認してください。

1. 「重ねるハザードマップ」で検索: 国土交通省が提供するサイトなどで、検討中の土地に色がついていないか確認します。
2. 役所の窓口で確認: 最終的には、その土地が「11号区域の指定範囲内」であり、かつ「除外される危険区域に入っていないか」を都市計画課などで直接確認することが確実です。

「昔から家が建っている場所だから大丈夫」という思い込みは禁物です。法改正後の最新基準で判断するようにしましょう。

資産価値に差が出る11号区域と12号区域（分家住宅）の決定的な違い

市街化調整区域で家を建てる方法として混同されがちな11号区域と12号区域ですが、その性質は全く異なります。

特に重要なのは、許可の根拠が「場所」か「人」かという点です。

この根本的な違いが、将来の売買のしやすさや建て替えの可能性、つまり資産価値そのものに直結します。

比較項目	11号区域（条例指定区域）	12号区域（分家住宅）
許可の対象	場所（エリア）	人（申請者の属性）
属人性（人の限定）	なし（誰でも可）	あり（本家の子や孫など）
売買のしやすさ	高い	極めて低い（原則不可）
資産価値	高い	低い
将来の再建築	原則として可能	困難な場合が多い

結論として、11号区域は誰でも建築できる可能性があるため資産価値を維持しやすい一方、12号区域の分家住宅は特定の人のための一代限りの許可という側面が強く、将来的な制約が大きいという決定的な違いがあります。

許可の対象「場所」と「人」の違い

11号区域と12号区域（分家住宅）の最も本質的な違いは、許可の対象です。

11号区域は「区域（場所）」に対して建築許可の道が拓かれるのに対し、12号区域は「特定の人物（人）」に対して特別な許可が下りるという考え方に基づきます。

11号区域は、市街化区域に隣接し、すでに約50戸以上の建物が集まっているなど、エリア全体が一定の市街地性を有していることが条件です。

都市計画法第34条第1項第11号では、『市街化区域に隣接し、又は近接』し、『おおむね50以上の建築物が連たん』している地域のうち、条例で指定する土地の区域であること等が要件として示されています（都市計画法34条1項11号）。

一方で、12号区域の分家住宅は、申請者が本家の6親等以内の血族であることや、本家が20年以上その地域に居住していることなど、個人の事情が厳しく問われます。

都市計画法第34条第12号に基づく“条例運用”の中に、いわゆる分家住宅として親族関係・居住年数等の属人要件を課す自治体がありますが、要件の有無・内容（例：6親等、20年等）は自治体ごとに異なり、全国一律ではありません。具体的な要件は対象自治体の条例・審査基準で確認してください。

つまり、11号区域の土地は誰が所有しても建築の可能性がありますが、分家住宅の許可はその土地ではなく申請者本人に与えられた権利であり、他人がその権利を引き継ぐことはできません。

第三者への売買のしやすさ

許可の対象の違いは、そのまま第三者への売買のしやすさに直結します。

11号区域は、許可の条件が人に紐づかない「属人性なし」の土地です。

そのため、土地の購入者が変わっても、条例の指定が継続している限り建築の可能性は維持されます。

このことから、市街化区域の土地とほぼ同様に市場で売買できます。

対照的に、12号区域の分家住宅は、許可を得た本人しか住むことが許されないため、第三者への売却は原則として不可能です。

もし売却できたとしても、買い手は建物を建て替えることができないため、資産価値は極めて低くなります。

将来的な建て替え・再建築の可能性

マイホームを考える上で、将来の建て替えや再建築ができるかどうかは非常に重要なポイントです。

11号区域は、自治体による条例の指定が廃止されない限り、数十年後に建物が老朽化しても原則として建て替えが可能です。

つまり市街化区域の土地のように、長期的なライフプランを描くことができるのです。

ただし、11号条例区域であっても、建て替えの可否は無条件に保証されるものではなく、将来の条例改正・区域見直し（例：災害ハザードを踏まえた除外等）や、その時点で必要となる許可手続（開発許可制度・建築等の制限）に左右されます。したがって、条例指定が継続し、かつ当時点の許可要件を満たす限り、再建築の可能性が高いと考えるのが安全です。

一方、12号区域の分家住宅は注意が必要です。

建築時の要件を満たさなくなった場合（例えば、親が亡くなる、申請者が転居するなど）、再建築が認められないケースが多くあります。

将来、子どもが相続しても建て替えられない「負動産」になるリスクをはらんでいます。

分家以外の例外的な12号区域

都市計画法第34条12号の規定は「分家住宅」だけではありません。

自治体の条例によっては、既存の集落を維持するために、より緩やかな条件で建築を認める例外的な制度が存在します。

例えば、大阪府や千葉県市原市など一部の自治体では、特定の既存集落内であれば、分家のような厳しい親族要件なしで自己用住宅の建築が認められる場合があります。

これは、約50戸以上の建物が連なっているなどの条件を満たす集落の活力を維持することを目的としています。

このような制度は、11号区域と分家住宅の中間的な性質を持ちますが、あくまで限定的な地域のルールです。

自分の土地が該当するかどうかは、必ず自治体の担当窓口で詳細を確認する必要があります。

11号区域の確認方法から建築許可までの流れ

市街化調整区域の11号区域で家を建てるには、いくつかの法的な手続きを正しい順序で進める必要があります。

このプロセスの中で最も重要なのは、一番最初のステップである自治体への事前相談です。

この相談で建築の可否や条件を正確に把握することが、計画全体をスムーズに進めるための鍵となります。

これから、建築許可を得るまでの具体的な4つのステップを順番に解説します。

ステップ1 自治体の担当窓口への事前相談

事前相談とは、あなたの土地で建築が可能かどうかを、計画の初期段階で自治体の専門部署に直接確認することです。

市街化調整区域の建築に関するルールは自治体ごとに細かく定められているため、インターネットの情報だけでは判断できません。

まずは、土地がある市町村役場の都市計画課や開発指導課といった部署へ出向き、「この土地は都市計画法第34条11号の区域ですか？」と確認します。

その際には、土地の地番がわかる登記簿謄本や公図などを持参すると話がスムーズに進みます。

この相談を通じて、建築の可否だけでなく、必要な手続きや注意点についてもアドバイスを受けられます。

すべての計画は、この事前相談から始まります。

ステップ2 農地の場合に必要な農地転用許可申請

農地転用許可とは、地目が「田」や「畑」などの農地になっている土地を、宅地など農地以外の目的で利用するために必要な許可のことです。

この手続きは、市町村の農業委員会が窓口となり、都道府県知事から許可を得るのが一般的です。

もしあなたの土地の地目が農地の場合、開発許可や建築許可の申請とは別に、この農地転用許可を先に取得しなければなりません。

農地転用は、周辺の農地への影響などを考慮して審査されるため、必ず許可が下りるとは限らない点に注意が必要です。

まずは土地の登記簿謄本で地目を確認し、農地であれば農業委員会へ相談しましょう。

農地を宅地として利用するためには、避けて通れない重要な手続きです。

ステップ3 土地の造成に関する開発許可申請

開発許可とは、建物を建てるために土地の区画形質を変更する工事（開発行為）に対して、都道府県知事などから得なければならない許可を指します。

開発行為には、山林や農地を平らにならして宅地にする造成工事などが含まれます。

事前相談で建築が可能と判断され、農地転用の見込みが立った後に、正式な申請書類を作成して提出します。

申請には測量図や設計図など専門的な書類が必要となるため、土地家屋調査士や行政書士といった専門家の協力が不可欠です。

神奈川県の例では、自己の居住用住宅で0.1ha未満の開発の場合、申請手数料として8,600円が必要となります。

この許可が下りて初めて、家を建てるための土地の整備工事に着手できます。

ステップ4 建物に関する建築許可・建築確認申請

建築許可は都市計画法に基づき、市街化調整区域で建物を建てる行為そのものに対する許可です。

一方で、建築確認は建築基準法に基づき、計画されている建物が法律や条例の基準に適合しているかを確認する手続きを指します。

種類	対象	根拠法規
開発許可	土地（造成工事など）	都市計画法
建築許可	建物（建築行為）	都市計画法
建築確認	建物（計画の適法性）	建築基準法

開発許可を得た後、最終ステップとしてこれらの申請を行います。

建築確認済証が交付されて初めて、建物の建築工事を開始することができます。

これらの法的な手続きをすべて完了させることで、ようやくマイホームの実現へと進むことが可能です。

よくある質問（FAQ）

11号区域のデメリットや注意点はありますか？

11号区域はメリットが多いですが、注意点もあります。

まず、自治体の方針転換によって将来的に指定が廃止されるリスクがないとは限りません。

また、市街化区域と比べてインフラ整備（下水道や都市ガスなど）が遅れている場合があり、追加の工事費用がかかることもあります。

金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなるケースも見られます。

11号区域ではアパート建築も可能なのでしょうか？

自治体の条例によりますが、11号区域ではアパート建築が認められる場合があります。

自己の居住用住宅だけでなく、兼用住宅や共同住宅の建築を許容している自治体も存在します。

ただし、建物の規模や用途には制限があるため、収益目的の建築を検討している場合は、必ず事前に自治体の担当窓口で詳細な条件を確認することが重要です。

自分の土地が11号区域かどうかの確認方法を教えてください。

最も確実な確認方法は、土地の所在自治体の都市計画担当（都市計画課・開発指導課等）で、『当該地が都市計画法第34条第1項第11号の条例指定区域（11号条例区域）に該当するか』を地番資料（登記簿謄本・公図等）で照会することです（運用は自治体ごとに異なる点に注意してください）。

事前相談の際には、土地の地番がわかる登記簿謄本や公図を持参すると、スムーズに調査してもらえます。

インターネット上の情報だけでは不正確な場合があるため、必ず窓口で公式な見解を得るようにしてください。

11号区域に建てた家は、将来の建て替えもできますか？

はい、自治体による条例の指定が継続している限り、将来建物が老朽化した場合でも建て替えや再建築は原則として可能です。

これは、許可が「人」ではなく「場所」に紐づいている11号区域の大きなメリットです。

特定の人のための許可である分家住宅とは異なり、長期的な視点で資産計画を立てられます。

「開発許可」と「建築許可」は、何が違うのですか？

開発許可と建築許可は、次のように整理できます。

開発許可は、建築等を目的とする『土地の区画形質の変更』を対象とし、都市計画法に基づきます。

一方の建築許可（市街化調整区域の「建築等の制限」に対する許可）も都市計画法に基づきます（国交省解説：開発行為の定義／建築等の制限）。

しかしながら土地の整備と建物の建築は、別々の手続きが必要だと理解しておくとよいでしょう。

土地の地目が「畑」や「田」などの農地の場合はどうすればよいですか？

土地の地目が農地の場合、家を建てるためには開発許可や建築許可とは別に、農地転用の許可を農業委員会から得る必要があります。

この許可を得て、土地の地目を「宅地」などに変更しなければ、住宅の建築はできません。

手続きには時間がかかる場合もあるため、まずは市町村の農業委員会へ相談することから始めましょう。

まとめ

市街化調整区域という理由で諦めていた土地でも、家を建てられる可能性はあります。

この記事で解説した都市計画法第34条11号に基づく区域は、親族関係などの個人的な条件を問わず、誰でも建築の申請ができるという大きな特徴を持っています。

都市計画法第34条第1項第11号は、許可の根拠が“申請者の親族関係”ではなく、条例で指定された“土地の区域”に置かれる類型です。ただし、①条例での区域指定、②予定建築物等の用途が条例で除外されないこと、③開発許可・建築許可等の要否、という前提条件があるため、『誰でも必ず建てられる』とは断定せず『属人要件が課されにくい類型』と表現するのが安全です（都市計画法34条1項11号／国交省解説）。

市街化調整区域内の土地だからと諦めず、あなたの土地が持つ可能性を確かめることが、マイホーム実現への第一歩となります。

また、売却時や購入時にも、しっかりと調査することで資産価値を守ることにつながります。土地売却時なら、こういった法律の要件をしっかり調べることで土地価格を最大化できます。逆に土地を購入する場合は、一見すると建築できない市街化調整区域内の土地にも、実は建築可能な価値ある物件を見つけることができるはずです。

まずは土地の地番がわかる書類を準備して、自治体の担当窓口へ相談に行ってみましょう。

参考文献

1. 国土交通省（公開日不明）『開発許可制度の概要（都市計画）』。 https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html （最終確認：2026年2月7日 JST）
2. 国土交通省（令和3年4月1日）『国都計第176号：安全なまちづくりのための開発許可制度の見直しについて（技術的助言）』。 https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/content/001398591.pdf （最終確認：2026年2月7日 JST）
3. 国土交通省（令和3年1月18日時点）『（都市計画法改正等）FAQ：都市計画法第34条第11号・第12号の条例区域の見直し等』。 https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/content/001383042.pdf （最終確認：2026年2月7日 JST）
4. 平川市（公開日不明）『都市計画法関係法令抜粋（都市計画法第34条第11号／施行令第29条の8等）』。 https://www.city.hirakawa.lg.jp/jouhou/toshi/kyoka/files/toshikeikaku_hourei.pdf （最終確認：2026年2月7日 JST）