都市計画法第29条は、土地を造成して建物を建てる際に「開発許可」という都道府県知事の許可を受けなければならないことを定めた、都市計画法の根幹となる条文です。この条文は、無秩序な開発を防ぎ、計画的な街づくりを進めるための「ゲートキーパー」として機能しています。ただし、すべての工事に許可が必要なわけではなく、規模が小さいものや農林漁業に関係するもの、公益性が高いものなどは、例外として許可なしで行うことができます。
本記事では、不動産取引を始めたばかりの方や、物件調査で開発許可の要否に悩む宅建業者の方に向けて、都市計画法第29条の全体像を平易に解説します。
そもそも「開発行為」とは何か――なぜ許可が必要なのか
都市計画法第29条でいう「開発行為」とは、建築物の建築や特定工作物(コンクリートプラントなど)の建設を目的として、土地の区画形質を変更することを指します。ここで重要なのは、単に工事をすることではなく、「建築物を建てるために土地のカタチを変える」という点です。
したがって、建築を伴わない青空駐車場の整備や、単なる盛り土だけを行う場合は、原則として開発行為にはあたりません。また、すでに宅地となっている土地に造成工事なしで建物を建てる場合も、第29条の「開発行為」には該当せず、別の規制(都市計画法第43条の建築許可など)の対象となります。
では、なぜこのような許可制度が設けられているのでしょうか。それは、誰もが自由に土地を造成して建物を建てられるようにしてしまうと、道路や排水設備が不十分な場所に住宅が乱立したり、将来の街づくり計画と矛盾する開発が進んだりする恐れがあるためです。開発許可制度は、こうした無秩序な開発を事前にチェックし、安全で計画的な街づくりを実現するための仕組みなのです。
原則：どのような区域で許可が必要か
都市計画区域内、または準都市計画区域内で開発行為を行う場合は、原則としてあらかじめ都道府県知事(または政令指定都市などの長)の許可を受けなければなりません。ただし、許可が必要となる開発の規模は、区域の種類によって異なります。
| 区域の区分 | 開発許可が必要となる規模 | 技術基準適用 | 立地基準適用 |
|---|---|---|---|
| 都市計画区域(線引き都市計画区域) – 市街化区域 | 1,000㎡(三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500㎡)以上の開発行為 ※開発許可権者が条例で300㎡まで引き下げ可 | ✓ | |
| 都市計画区域(線引き都市計画区域) – 市街化調整区域 | 原則として全ての開発行為 | ✓ | ✓ |
| 都市計画区域 – 非線引き都市計画区域 | 3,000㎡以上の開発行為 ※開発許可権者が条例で300㎡まで引き下げ可 | ✓ | ✓ |
| 準都市計画区域 | 3,000㎡以上の開発行為 ※開発許可権者が条例で300㎡まで引き下げ可 | ✓ | ✓ |
| 都市計画区域及び準都市計画区域外 | 1ha以上の開発行為 | ✓ | ✓ |
市街化区域では、原則として1,000平方メートル未満(三大都市圏の一部では500平方メートル未満)の開発であれば許可が不要です。これは、市街化区域が「市街化を促進すべき区域」として位置づけられており、一定規模以下の小規模な開発については規制を緩和する趣旨です。
一方、市街化調整区域では状況が大きく異なります。市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されているため、原則として規模にかかわらず、すべての開発行為に許可が必要となります。たとえ小規模な造成であっても、無許可で行うことはできません。この点が、市街化区域との決定的な違いです。
区域区分が定められていない区域(非線引き区域)や準都市計画区域では3,000平方メートル未満、都市計画区域外では10,000平方メートル未満の開発であれば、許可が不要とされています。
なお、これらの面積基準は国が定めた原則であり、自治体が条例でより厳しい基準を定めている場合があります。たとえば、国の基準では1,000平方メートル未満は許可不要とされている市街化区域でも、条例で「500平方メートル以上は許可が必要」と定められているケースがあるため、実際の開発を計画する際には、必ず建築所在地の自治体ルールを確認する必要があります。
都市計画法第29条第1項各号：開発許可が不要となる例外
都市計画法第29条第1項には、開発許可を受けなくてもよい例外が第1号から第11号まで列挙されています。これらの例外は、公益性が高いものや、市街化を促進する恐れが少ないものについて、個別の許可手続きを省略するために設けられています。以下、各号の内容を詳しく見ていきましょう。
第1号：規模による例外
前述のとおり、一定規模未満の小規模な開発行為については許可が不要とされます。ただし、市街化調整区域では原則としてこの例外は適用されず、どんなに小規模であっても開発許可が必要となる点に注意が必要です。
第2号：農林漁業用の施設・住宅
農業、林業、漁業の振興と都市計画の調整を図るため、これらの産業に必要な建築物や、農林漁業を営む者の住宅については、開発許可が不要とされています。これは市街化調整区域において最も頻繁に利用される重要な例外規定です。
具体的には、畜舎、温室、サイロ、搾乳施設、集荷施設、乾燥施設といった生産・集荷施設や、農機具収納施設、堆肥舎、種苗貯蔵施設などの貯蔵・保管施設が該当します。また、建築面積が90平方メートル以内の小規模な農林漁業用建築物も含まれます。
農林漁業者の住宅(いわゆる農家住宅)については、農業、林業、漁業を営む者が自ら居住するために建てる住宅が対象となります。ただし、申請者が「農業等を営む者」であることの証明(農業委員会の証明書など)が必要であり、家庭菜園程度ではなく、生業として継続的に農林漁業を行っていることが求められます。
ここで重要な注意点があります。この第2号の例外は、市街化区域では適用されません。市街化区域は「市街化を促進すべき区域」であるため、農家であっても、面積基準を超える開発を行う場合には開発許可が必要となります。「農家だからどこでも許可なしで家が建てられる」という誤解が生じやすい点ですので、十分に注意してください。
第3号：公益上必要な建築物
地域社会にとって必要不可欠な公益施設については、適正な土地利用に支障がない限り、開発許可が不要とされています。
具体的には、鉄道施設(駅舎、線路、信号所など)、社会教育・文化施設(図書館、社会教育法に基づく公民館、博物館など)、供給処理施設(変電所、郵便局、公衆便所、火葬場、浄化槽、ごみ処理施設など)が該当します。その他、認定電気通信事業の施設や放送局なども、政令で細かく指定されています。
注意すべき点として、学校、医療施設(病院・診療所)、社会福祉施設(老人ホーム・保育所)は、この「公益上必要な建築物(第3号)」の例外リストには含まれておらず、別途開発許可(法第29条の許可)が必要となる場合が一般的です。ただし、国や自治体が設置する場合には、後述する第4号から第8号の公的事業として許可不要となることがあります。
また、自治会が運営する集会所については、社会教育法に基づく公民館には該当しない場合が多く、第3号の例外が適用されないケースが一般的ですので、注意が必要です。
第4号から第8号：公的な事業の施行
国や地方自治体などが主体となって行う都市計画事業などについては、事業そのものが監督官庁のチェックを受けているため、個別の開発許可は不要とされています。
第4号は都市計画事業の施行として行う開発、第5号は土地区画整理事業の施行として行う開発、第6号は市街地再開発事業の施行として行う開発、第7号は住宅街区整備事業の施行として行う開発、第8号は防災街区整備事業の施行として行う開発が、それぞれ該当します。
第9号：公有水面埋立地での行為
公有水面埋立法に基づき埋立免許を受けた土地で、まだ竣工認可の告示がない間に行う開発行為については、埋立免許の審査と重複するため、開発許可が不要とされています。
第10号：非常災害の応急措置
地震、台風、火災などの非常災害が発生した際に、その応急措置として行う開発行為(仮設住宅の建設など)は、緊急性を要するため許可不要とされています。ただし、これはあくまで応急的な措置に限られ、恒久的な建築物を建てる場合には適用されません。
第11号：通常の管理行為・軽易な行為
社会通念上、規制する実益が少ない軽微な行為については、政令(施行令第22条)により許可不要とされています。
具体的には、工事現場の仮設事務所や仮設資材置場などの仮設建築物、母屋(主たる建築物)の敷地内に建てる車庫や物置などの附属建築物(母屋と用途上不可分であることが条件)、10平方メートル以内の小規模な増築・改築(用途変更を伴わないもの)などが該当します。
ここで特に重要なのが、政令第22条第6号に定められた「日常生活に必要な物品の販売店舗等」です。これは、市街化調整区域に居住している人が、自ら営むために建てる小規模な店舗(コンビニエンスストア、理髪店、加工所など)を指します。ただし、延べ面積が50平方メートル以内(かつ業務部分が50パーセント以上)、開発規模が100平方メートル以内などの厳しい制限があります。これらの基準を超える場合には、別途開発許可(法第34条第1号など)が必要になります。
市街化調整区域における特別な規制：第33条と第34条
市街化調整区域で開発を行う場合、上記の例外に該当せず開発許可を申請する際には、「技術基準(第33条)」と「立地基準(第34条)」の両方を満たす必要があります。
技術基準(第33条)は、道路、排水、防災などのインフラ面が一定水準を満たしているかを審査するものです。一方、立地基準(第34条)は、市街化調整区域において開発許可を受けるための「特別な理由」があるかを審査するものです。
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であるため、誰でも自由に開発できるわけではありません。法第34条には、周辺住民のための日用品店舗、沿道サービス施設、分家住宅、大規模な流通業務施設など、例外的に許可が認められる具体的なケースが列挙されています。これらのいずれかに該当しなければ、第29条の開発許可は下りません。
開発行為と建築行為の区別：第29条と第43条の関係
都市計画法第29条は「開発行為(土地の区画形質の変更=造成工事など)」に対する許可規定です。一方、土地の造成を伴わずに、すでに宅地である土地などで建物を建築する場合は、第29条ではなく、都市計画法第43条(建築許可)の規制対象となります。
つまり、土地を造成して建てる場合には第29条の開発許可が必要であり、造成せずに建てる場合には第43条の建築許可が必要(例外あり)ということです。この区別を正しく理解しておくことが、実務上非常に重要です。
実務上の注意点：判断ミスが起きやすいポイント
宅建業者の方が物件調査を行う際、第29条の判断でミスが起きやすいポイントを三つ挙げます。
第一に、市街化区域における農家住宅の扱いです。前述のとおり、第2号の例外は市街化区域では適用されません。農家であっても、市街化区域内で面積基準を超える開発を行う場合には開発許可が必要です。この点を見落とすと、重大なトラブルにつながる恐れがあります。
第二に、面積基準は自治体によって厳しくなる場合があるという点です。本記事で示した面積(1,000平方メートルなど)は国の基準ですが、自治体が条例で「500平方メートル以上は許可が必要」と厳しく定めている場合があります。必ず建築所在地の自治体ルールを確認してください。
第三に、「開発行為」にあたるかどうかの境界線です。少しの盛り土や、道路を新設する場合などは、面積が小さくても「区画形質の変更」とみなされ、許可が必要になるケースがあります。判断に迷う場合は、図面を持って役所の開発許可担当窓口へ行き、事前相談を受けるのが確実です。
まとめ「29条は開発行為を行う際の許可を定めている」
都市計画法第29条は、開発行為を行う際の許可を定めた、都市計画法の根幹となる条文です。市街化調整区域では原則としてすべての開発行為を禁止し、例外的に公益性があるものや、特定の立地基準(第34条)を満たすものだけを選別して許可するという「ゲートキーパー」の役割を果たしています。
第1号から第11号までの例外規定は、公益性の高い施設や農林漁業関連施設、軽微な行為などについて、個別の許可手続きを省略するためのものです。特に市街化調整区域で建築を行う場合、第2号(農林漁業用)、第11号(附属建物、小規模店舗)、第3号(公益施設)のいずれかに該当することを根拠として、建築確認申請に必要な証明(いわゆる60条証明など)を取得するケースが大多数を占めます。
不動産取引や物件調査において、開発許可の要否を正しく判断することは、トラブルを未然に防ぐために不可欠です。本記事が、都市計画法第29条の理解を深める一助となれば幸いです。
コメント